1. 新型城镇化面临的关键因素

　　（1）人口城镇化

　　人口城镇化，通常是指人口向城镇集中或乡村地区转变为城镇地区，从而变乡村人口为城镇人口，使城镇人口比重不断上升的过程。人口城镇化是新型城镇化的最重要因素，具有如下意义：①解决农村剩余劳动力就业；②改善农民生活环境；③扩大内需和加快产业结构转型升级；④促进城镇化建设。

　　人口城镇化的关键点可归纳为人口转移和户籍制度改革两方面。人口转移，不单是指人口在地理位置的迁移，关键是农业转移人口的市民化，即生活方式的转变和工作技能的培训；2014年7月30日，国务院出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，启动了中国新型户籍制度的整体构建，此次户籍制度改革特别强调了农业、农民转型以后，进城后的基本公共服务，包括就业、子女教育、社会保障、养老、住房保障等问题，这为农民和农业转型在进城之后，在城里有基本的生存和发展的条件提供了一个良好的基础。

　　（2）土地城镇化

　　现行土地制度的优势在于可以把工业地价压低及为城市建设融资。同时，这套土地制度存在在弊端：其一，土地资源的有限性决定了高度依赖征收新增土地的做法具有不可持续性；其二，完全依托于卖地收入和土地抵押的风险很大；其三，征地过程中的农民权益难以保障。

　　2013年11月，中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”

　　2014年9月29日下午，中央全面深化改革领导小组第五次会议审议了两份与农村土地制度改革有关的重要文件：《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》和《积极发展农民股份合作赋予集体资产股份权能改革试点方案》。中央指出：“坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局”；“要尊重农民意愿，坚持依法自愿有偿流转土地经营权，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥”。这可视为中央对我国农村集体土地制度改革的一个突破点。

　　（3）产业发展与城镇化的融合

　　中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。产城融合发展不仅是城镇经济发展的基本途径,更是“城镇”“产业”和“人”互动发展的必然过程,是大中小城市和小城镇协调发展的基础。随着我国城镇化进程的加剧和城市产业结构的持续转型，产城融合在这一过程中的作用日益增大。

　　产城融合发展是在我国产业结构、消费结构转型升级的背景下相对于“产城分离”提出的一种发展思路。它要求产业与城市功能融合、空间整合和价值融合，做到“以产促城，以城兴产，产城人融合”。近年来，国家层面出台的相关政策为产城一体化实践提供了重要的指导，直接推动了产城一体化实践在全国各地普遍开展，产生了一批影响较大、成果较丰富、效果较为明显的城市和地区。它们既有开发区、城市新区，也有老城区，既有大中城市，也有县城和集镇。它们的实践为我国其他城市实现产城融合发展提供了重要的借鉴。

2. 新型城镇化发展的趋势

　　（1）城市群的协同发展及大中小城市的协调发展

　　目前，我国主要城市群有京津冀、长三角、珠三角三大城市群。城市群是城市发展的高级阶段，在区域经济发展中具有突出重要的地位。我国城市群与产业集群协同发展已经取得了一定的成效，但仍处于起步阶段。

　　从我国城市行政管理体制来看，中小城市和小城镇是城镇化的重要组成部分，包括了广大农村地区，起着承上启下的作用。要坚持以主要城市为中心，以主要交通干线作轴线，根据物流、信息流和人口的流动方向，合理进行规划布点，以使大中小城市之间，最终形成强有力的互动式经济和社会网络。

　　为促进我国城镇化健康发展，国家“十二五”规划纲要求各地按照“统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小”的原则，遵循城市发展规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　（2）城镇化、产业化、生态化、智慧化的和谐发展

　　    2012年11月，“十八大”报告提出要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。 2012年12月，中央经济工作会议提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，要把生态文明理念和原则全面融入城镇化建设的全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

　　智慧生态城市是信息化与工业化、城镇化和农业现代化融合发展的一种新模式，也是新型城镇化的重要模式。通过智慧城市的建设，着手解决城市实际问题，智慧地规划和管理城镇，智慧地挖掘、整合和配置城市各类有形和无形资源，努力实现信息化、智慧化与经济化的深度融合，实现城市发展目标的高度融合。目前我国已有100多个地区提出建设智慧城镇，28个省市将物联网作为产业发展重点，80%以上城镇将物联网列为主导产业。北京、上海、深圳、重庆、昆山等城市走在建设前列，建设和发展智慧城镇已蔚然成风。

　　（3）产业化、信息化基础上向服务型、消费型发展

　　我国城镇化尚在发展阶段，而发达国家已完成城镇化。从就业结构看，美国、日本等发达国家第三产业就业人数占就业比重达到66%～76%，而我国2009年仅为34%。在进入城市化饱和阶段之后，第三产业逐步取代了传统工业，成为城市化进程中的主要推动力，城市也随之由产品制造中心转向金融、信息、服务中心。

　　随着城镇化在产业化、信息化的基础上向着服务型、消费型的方向发展，更多与之相关的公共产品也随之建设起来，如教育、医疗、文化、社保、安全等公共设施。同时，新型城镇建设不再等同于传统的城镇建设，养生、休闲、娱乐等城镇产品也逐渐发展起来。

3. 城镇发展功能性质模式

　　新型城镇化的发展要具备与之相适应的发展模式。根据实践经验，以如下模式进行探讨，即郊区医疗养生城镇模式、风景区养生旅游发展模式、产业集聚区发展模式、物流园区发展模式及新型农业现代化产业区发展模式。

　　（1）郊区医疗养生城镇模式

　　随着我国老龄化速度的加快，与之相配套的医疗养生城镇发展和建设也显得尤为重要。针对老年人提出的对养生养老医疗这一模式的需求，建立全方位的、适应性的老年医疗养生体系，是解决我国养老问题的现实途径，从而缓解家庭和社会的压力。养老地产就是依据老年人的特点和需求设计、建造的，专为解决老龄人口居住、生活问题而设计的集住宅、服务、医疗、老年大学等配套为一体的复合地产。

　　案例——宜宾·中国西部国际医疗产业园

　　宜宾发展医疗健康事业存在着巨大的社会市场需求。与全国平均水平相比，宜宾现有医护资源负荷较大，医疗卫生资源配置不足；同时，由于高水平医疗服务缺失，每年约有2亿新农合资金流向外地。项目选址用地位于宜宾市南岸西区，东至城市规划路，西至金沙江大道，北至大湾路，南临宜宾卫校，占地面积约186公顷，其中建设用地面积约140公顷（约2100亩）。

宜宾医疗产业园布局图

　　 

　　（2）风景区养生旅游发展模式

　　随着人民生活水平的不断提高,相对应的是旅游消费观念的快速提升。依托城乡优良的自然资源和环境资源，结合现代农业，融合休闲度假、生态养生、文化体验等现代服务产业的加入，无疑是新型城镇化的发展方向之一。通过正确引导旅游风景区地产的开发，明确风景区旅游地产服务于传统旅游升级和中产生活升级，是对度假、养生、投资叠加需求的功能定位，将拉动地方生态经济的发展，为小康社会人们对幸福生活的追求提供多元化、全方位、多角度选择。

　　案例——成都·“大溪谷”生态旅游产业园

　　“大溪谷”生态旅游产业园地处地块位于成都市蒲江县城区西南，位于城乡结合地带。地块距成都市约80公里，距成都双流机场约60公里，距蒲江的省级风景区“三湖一阁”较近，约十余分钟车程，易形成旅游连线。项目周边包含众多的自然生态景点和人文古迹景点，丰富的资源为地块的旅游养生开发奠定了优良的基础。项目总体市场定位为：以休闲产业文化为依托的，复合休闲度假、商务娱乐、居住养生等多种功能为一体的大型国际化综合产业园。

“大溪谷”项目主题定位

　　 

　　（3）产业集聚区发展模式

　　自我国改革开放以来，全国各地的城市开发区建设如同雨后春笋般呈现强劲发展的态势，开始成为区域经济发展的重要增长方式之一。城市开发区发挥其独有的经济集聚功能，成为影响经济体制、带动区域经济发展和技术创新的先行者，同时也成为推动城市化进程快速发展的新城区。

　　案例——苏州工业园区

　　苏州工业园区紧靠苏州古城东部，行政辖区288平方公里，其中包括70平方公里的中新合作区。其规划概念为：一座包括工业、居住、商业等各种城市功能，相对完整独立的苏州东部新城。苏州工业园区的开发遵循以土地资产流转为核心的新加坡式的商务运作，规划将70平方公里区域划分为3个分区，每个分区的规模相当于新加坡的新镇，总人口60万，基于新加坡的发展经验，这种人口规模足以维持一个提供更多、更全面设施的区域中心。

苏州工业园空间结构布局图

　　 

　　（4）物流园区发展模式

　　随着我国市场经济的发展,现代物流也从概念与观念的导入期进入到产业的实质性发展阶段。物流园区是一个空间概念,作为物流空间节点体系的基本单位,是物流空间等级节点体系的核心环节,是一家或多家物流（配送）企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。

　　案例——天津临空产业区（航空城）

　　天津机场是天津滨海新区开发开放的重要资源。天津临空产业区（航空城）的规划总用地面积约102.22公顷。根据物流节点的布局原则，天津航空城区域具有建设物流节点，发展现代物流产业的良好优势。项目选择了民航科技产业、商贸会展、航空物流、加工业和飞机制造、组装业作为航空城的主要发展产业。天津临空产业区（航空城）按产业特点和区域交通特点划分为六个功能分区：规划机场运营及保障区、航空教学培训与科研区、中国民航科技产业化基地、空港加工区、空港物流区、飞机维修区。

天津临空产业区（航空城）用地布局规划图

　　（5）新型农业现代化产业区发展模式

　　新型农业现代化是与新型工业化、新型城镇化相融合，与新型城镇化、新型工业化成为有机整体。生态观光农业现代化已经成为国际性的朝阳产业,造就田园生态风光，在不破坏田园绿野、保持自然生态原汁原味的情况下打造集生产与生态、观赏与休闲于一体的现代农业生态旅游度假胜地的环境规划理念，已被广泛地运用到很多国家和地区的地区开发整合和资源保护之中。

　　案例——南京·江心洲农业生态旅游度假区

　　南京当前的旅游空间格局是由自然风光体系、历史风貌体系、人文景观体系、农业生态体系组成的多元旅游结构体系。江心洲岛是长江中的一座孤岛，距离市中心新街口6公里，西隔长江主航道与浦口新区相望，远离城市和大工业区，具备良好的田园风光，无污染、无噪音、空气清新、环境幽静，岛屿面貌自然，是理想的生态旅游度假区。江心洲的支柱产业为以农业为基础的现代旅游业，以发展葡萄园、精品林果园、蔬菜种植园、特种水产养殖为主。在功能布局上分为农业观光区、生态景观区、体育休闲运动区、度假村以及村镇用地。

江心洲岛功能分区