4．新型城镇化建设前期分析与规划

    城镇综合建设按照一个有条理的计划进行统一规划设计和开发实施，具有策划、开发和管理的统一性。城镇综合建设模式的转型升级可归纳为“四位一体”。“四位一体”是指设计、开发、房建、基建四大主业联动的城镇综合建设模式，将单项优势聚合为整体优势，与中国城镇化建设需求相契合，形成新的商业模式。通过整合规划设计、施工承包、投资开发、基础设施建设资源，依靠投资拉动，形成“四位一体”模式，更好地发挥全产业链优势，从而获取经营溢价和超额利润。城镇综合建设模式如图4-1所示。

图4-1  城镇综合建设模式示意图

4.1 项目的基本概况

    项目的基本概况包括人口要素与社会发展、生态可持续性与环境资源、经济活动与产业结构，以及土地利用与区域规划。

1. 人口要素与社会发展

    新型城镇化的建设应从城市规划的角度出发，首要考虑的是人口要素和社会发展。城镇建设项目是以社会发展为依托的。一方面，社会发展到一定程度，经济快速发展，聚集大量人口，超出原有城区的承载力，拓展空间受到制约，因而必须寻求新的发展空间；另一方面，项目建设会带动一系列的上下游产业的发展，反过来促进经济的进一步发展。城镇建设要根据本地的基础条件，要适合人类生存，要能够支撑产业和人口的聚集；考虑本地的优势、劣势和未来的发展趋势；考虑机遇和挑战，考虑可持续发展。

2. 生态可持续性与环境资源

    当前，资源短缺与效率利用低下并存的格局，严重制约着城镇化的发展。一方面，自然资源日益稀缺，尤其是土地资源的严重萎缩，已深度影响到新型城镇建设的进程，成为城镇化可持续发展的巨大障碍；另一方面，资源使用不当和落后的技术水平，造成的资源利用效率低、随意浪费的现象比较普遍，从而进一步制约着我国城镇化的发展。新型城镇化的建设要求人与自然和谐共处，强调经济、社会、自然“一体化”健康、持续发展，应当走集约、智能、绿色、低碳、可持续发展的新型城镇化道路。

3. 经济活动与产业结构

    城镇建设是以社会发展为依托的。一方面，社会发展到一定程度，经济快速发展，聚集大量人口，超出原有城区的承载力，拓展空间受到制约，因而必须寻求新的发展空间；另一方面，城镇建设会带动一系列的上下游产业的发展，反过来促进经济的进一步发展。城市规模、经济水平、人均消费水平、产业结构等因素，是城镇规划时所要考虑的重要因素。其中，经济水平是影响城镇功能定位的首要因素。由于城市产业结构反映城市经济系统内各产业之间的组合方式、数量比例、主次地位及其对经济增长的功能作用，所以它成为衡量生产力结构最主要的结构类型。

4. 土地利用与区域规划

    在城镇化进程中，对土地的管理要实现以下几项：一是将保护耕地作为推进新型城镇化发展的基础和前提，始终坚持最严格的耕地保护制度，坚持耕地保护优先、数量和质量并重；二是将节约集约用地作为推进新型城镇化发展的关键和核心任务，始终坚持最严格的节约集约用地制度，进一步提高城镇建设用地效率；三是将维护农民合法权益作为推进以人为本的新型城镇化的出发点和落脚点，慎重稳妥推进土地管理制度改革。此外，城镇建设项目首先要考虑区域因素，如矿产资源、淡水资源、水热资源、动植物资源的丰饶度及其组合，基础设施的状况，区域劳动力的数量和质量，经济发展的历史传统，现状经济的发展水平和结构特征，未来的开发潜力等，这些都会影响到城镇建设与发展。城镇建设与区域之间具有密切的关系，要考虑项目能够对区域产生多大的压力，区域能够向项目提供多少资源，以及项目与外界区域如何联系，这是项目发展的基础。

5. 基础设施与公共配套

    基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。完善的基础设施对加速社会经济活动，促进其空间分布形态演变起着巨大的推动作用。建立完善的基础设施往往需较长时间和巨额投资。对新建、扩建项目，特别是远离城市的重大项目和基地建设，更需优先发展基础设施，以便项目建成后尽快发挥效益。城镇建成后能够吸引人口入住的首要条件是具备完善的配套设施，即义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，基础设施和公共服务设施更加完善，消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，饮用水安全得到保障。自然景观和文化特色得到有效保护，城市发展个性化，城市管理人性化、智能化。

4.2 项目的定位

1. 项目定位的基本要素

    项目定位主要从城市发展条件和发展背景两个大方面进行分析，对城市发展的优劣势以及宏观的经济背景、政策环境等进行分析与总结，为城市定位提供依据（图4-2）。

图4-2  城市定位的基本要素

2. 项目定位的具体内容

    根据城市经济学、城市地理学、城市规划学等相关学科的基本理论，并参考国内外相关研究，从城市竞争力的角度归纳出城市定位的五个基本要素，即空间与规模定位、产业定位、城市功能与性质、城市特色与形象、城市发展愿景。

3. 项目定位的方法

    项目定位的方法通常可采用SWOT分析法和PEST分析法。

    （1）SWOT分析法。SWOT分析法又称为态势分析法或优劣势分析法，用来确定企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会(opportunity)和威胁（threat），从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。例如，《锡盟现代物流园区》项目定位的产业分析采用了SWOT分析法（图4-3）。

图4-3  锡盟项目定位——SWOT分析法

    （2）PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，它通过四个方面的因素分析从总体上把握宏观环境，并评价这些因素对项目发展的影响，详见表4-1。

表4-1  PEST分析法的影响要素

影响因素	对项目发展的影响
P（Politics），政治要素	主要包含土地制度、拆迁政策、住房政策、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容，如货币分房制度的实行、土地储备、拍卖制度、城市快速路的修建、区域开发政策
E（Economic），经济要素	包括国家的经济发展状况,财政收支与物价,人口数量与消费,居民收入与储蓄等各种因素,如银行存款利率的调整、银行贷款按揭制度的调整
S（Society），社会要素	其中，其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式
T（Technology），技术要素	在过去的半个世纪里，最迅速的变化就发生在技术领域，像微软、惠普、通用电气等高技术公司的崛起改变着世界和人类的生活方式

4. 项目定位的策略

    定位是新型城镇化建设项目中最重要的环节，决定着项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。新型城镇化建设项目的定位主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

4.3 产业规划

    产业规划，是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出一年以上的科学计划。产业规划引导城市规划、产业发展引导城市发展的基本模式有三种：第一，在城市初步初期，产业规划引导城市规划编制，最终促进了城市的形成和繁荣；第二，在城市发展到一定规模后，产业规划引导城市规划的调整改善，从而促进原有城市规模迅速有序地扩张；第三，是在城市发展的衰落阶段，产业规划通过引导城市规划的编制，最终推动城市的复兴。

4.4 管控规划

1. 项目经济性规划

    城镇建设的资金平衡是城镇建设规划的重要组成部分，在一定程度上反映了规划的可行性和建设的必要性。城镇建设的资金平衡可分为短期平衡和长期平衡。短期的资金平衡指的是土地一级整理资金投入后能否通过土地出让回收；长期的资金平衡是指城镇建设后政府公共财政收入能否满足城镇日常运营管理费用和支撑城镇持续发展的需要。建设资金的短期平衡反映城镇建设的资金可行性，由平台公司通过土地招标拍卖和土地划拨出让后得到补偿平衡在土地一级整理中投入的资金，较容易实现；而长期平衡则反映小城镇建设的经济必要性，地方政府在小城镇建设和长期发展中，投入较多，产出较少，不容易实现长期平。

    投融资规划是以城市规划为基础，以科学落实城市发展战略为目标，以系统工程的统筹兼顾方法为手段，以城市开发所涉及的土地储备和供应，各类基础设施、公共服务设施、公益设施项目的投资、融资、建设工作为统筹对象，以规划、政策、法规、资源、资金等为输入，以管理体制设计、参与主体分工机制建立、参与主体利益平衡、各类建设时序安排等为输出，以城乡统筹发展为基本原则的城市开发建设管理技术。

2. 智慧城市管理运营规划

    智慧城市就是运用信息和通信等技术手段感测、分析以及整合城市运行核心系统的各项关键信息，根据所得信息对包括民生、环保、公共安全、城市服务、工商业活动在内的各种城市和居民的需求作出智能响应。建设智慧城市需要从解决城市实际问题入手，智慧地规划和管理城市，智慧地配置城市资源，优化城市宜居环境，提升城市文化的传承和创新，最终增强市民的幸福感和城市的可持续发展。

    例如，宁波信息化建设起步早且成效明显，为宁波市智慧城市建设奠定了坚实的基础。智慧宁波的建设内容包括智慧交通、智慧医疗、智慧物流和智慧农业。2010年，宁波市被评为“中国城市信息化十佳城市”和“中国城市信息化示范城市”。2010年，世博局将“信息化与城市发展”的主题论坛放在宁波举办。在2015年1月召开的第五届中国智慧城市大会上，宁波当选为“2014年中国智慧治理领军城市”。

3. 生态城镇规划

    生态城市是一个经济高度发达、社会繁荣昌盛、人民安居乐业、生态良性循环四者保持高度和谐，城市环境及人居环境清洁、优美、舒适、安全，失业率低、社会保障体系完善，高新技术占主导地位，技术与自然达到充分融合，最大限度地发挥人的创造力和生产力，有利于提高城市文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合生态系统。

    2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出国家城镇化战略新格局，大力推进城镇化进程。随后国家发改委、财政部、住房和城乡建设部相继出台了一系列节能减排与绿色建筑相关政策，推动建筑、交通、工业节能减排工作，落实新型城镇化发展思路。2011年6月，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部低碳生态试点城（镇）申报管理暂行办法》，规范了低碳生态试点城（镇）申报对象，提出了低碳生态试点城（镇）申报条件、申报程序以及对申报材料的要求。生态城市相关项目时间表如图4-4所示。

图4-4  生态城市相关项目时间表

    例如，青岛中德生态城位于胶州湾西海岸的经济技术开发区国际生态智慧城内，规划面积约10万平方米，距青岛流亭国际机场30公里，通过胶州湾跨海大桥和海底隧道与青岛相连。园区区位条件优越，交通条件便利，土地资源丰富，生态环境良好，基础配套齐全，业基础雄厚，拥有建设生态园区得天独厚的资源禀赋。青岛中德生态园发展定位为“以高端制造业为核心，以生态商住、商务金融等现代生活服务业为支撑，生态自然为基底，功能高度复合、低碳生态、宜业宜居、可持续发展的国际合作园区”。