5. 新型城镇化建设运营管理
5.1 投融资策略与实施
在我国城镇化进程中，土地财政发挥着重要、积极的作用。然而，我国各地在加快推进城镇化过程中，普遍面临着融资难题，“土地财政”、地方投融资平台快速形成巨量的地方政府债务等问题。解决中国新型城镇化建设投融资资金的根本路径是让市场对资源配置发挥决定性作用，探求主要以市场化的方式开展新型城镇化建设，并由此筹措和解决新型城镇化建设的资金来源。
1. 投融资常见模式分析
表5-1所示为投融资的常见模式。具体解析如下：
表5-1 投融资常见模式
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项目类型
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新建
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在建
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已建
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轨道交通
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公私合营PPP
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股权融资或股权融资+委托运营
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融资模式、融资租赁、资产证券化、股权转让
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城市道路
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建设-移交BT
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综合交通枢纽
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交通枢纽和经营性开发项目一体化捆绑建设
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污水处理
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建设-经营-移交BOT模式
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委托运营或移交-经营-移交TOT模式
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委托运营或移交-经营-移交TOT模式
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固气废置
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公私合营PPP及股权合作等
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移交-经营-移交TOT模式
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移交-经营-移交TOT模式
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镇域供热
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建设-经营-移交BOT模式
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（1）BT（Build Transfer）模式
BT是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报（图5-1）。山西阳侯高速公路为我国第一条采用BT模式的在建高速公路。
图5-1 BT融资模式
（2）BOT（Build Operate Transfer）模式
近些年来，BOT投资与建设方式被一些发展中国家用来进行其基础设施建设并取得了一定的成功，引起了世界范围广泛的青睐，被当成一种新型的投资方式进行宣传（图5-2）。
图5-2 BT融资模式
（3）PPP（Private-Public-Partnership）模式
PPP融资模式，即“公共部门-私人企业-合作”的模式,是一种优化的项目融资与实施模式，以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念。其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购的形式与中标单位组建的特殊目的公司签定特许合同（特殊目的公司一般是由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司），由特殊目的公司负责筹资、建设及经营（图5-3）。PPP融资模式最早是从英国发展而来,广泛运用于交通运输、能源电力、水利环保、污水垃圾等废弃物的处理等基础设施建设领域。
图5-3 PPP融资模式
2. 投融资运作程序
项目融资一般要经过五个阶段与步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资结构分析、融资谈判和项目融资的执行等阶段（图5-4）。
图5-4 项目融资运作程序
3. 具体实施方案
（1）界定公益项目范围
新型城镇化建设领域广泛、项目众多，首先要分清哪些是真正的公益类项目，即没有收益和不能实行市场化运作、而必须由政府财政承担建设的，如学校、医院、市区道路等。这类项目地方政府应主要通过政府采购的方式，制定政府采购目录和程序，公开、透明、规范地运作，资金列入财政预算或发行市政债券。
（2）将绝大多数城镇化建设项目都推向市场
大多数新型城镇化建设项目都是可以通过研究设计投融资方案而将其打造成为能够市场化运作的，政府将项目推向市场，由各类市场主体来投资运作，就可以实现用市场化的方式运作城镇化建设的目标。其中，城镇化建设中很多项目本身是没有收益的，这样就没法进行市场化运作。这时就需要选择有收益的项目来与这些无收益的项目打捆，使之总体成为有综合收益的项目，可以实现市场化运作的目的。例如，把棚户区改造项目和商业房地产项目打捆为一个项目，以商业房地产项目的收益来弥补棚户区改造的投入并取得一定的收益，就可以把它推向市场，由企业来运作，而政府需要做的就是做好规划、设计好项目、监督项目的执行。
（3）盘活政府存量资产
长期以来地方政府在建设城市、经营城市中形成了庞大的各类资产，这些资产除了作为实物运行，并未发挥更多的作用，许多也未能得到有效的管理。地方政府如能将这些沉淀的资产予以适度盘活，将会产生巨大的现金流，可以用于新型城镇化的建设。具体方式有：
①融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融工具。政府可将有经营性收入的资产如码头、自来水厂、污水处理厂、公共交通、地铁、机场等资产通过融资租赁方式转让给租赁公司，再通过售后回租取得项目使用权，项目仍然由政府在管理运营，但是将存量资产变现取得的资金可以再投入新项目建设。
②资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。政府将有现金流的项目组成资产包通过资产证券化方式将存量资产变现，如保障房项目，仅仅只有租金收入，长期大量占用政府财政资金。如能通过资产证券化方式将保障房的投入转化为当期的现金流，就可继续支持新的保障房建设。
③政府可将存量资产或国企股权整体转让，如将现有自来水厂、污水处理厂的资产经评估后公开转让给有实力的企业来投资经营，政府退出，该企业还可以在此基础上再投资新建扩建自来水、污水处理项目，政府以水费和必要的补贴作为企业投资回报。
④政府可以将现有国企的资产或股权经评估后，吸引社会资本投资参股与国企建立混合所有制企业，政府也可以就新项目与社会资本合作，以PPP 的形式共同经营、建设城镇基础设施。
（4）综合运用投贷债租证各类金融产品
解决新型城镇化建设的资金问题，还要针对各类项目的具体条件，综合运用和创新各种金融产品和金融工具，制定投融资方案，广泛吸收各方面的资金，发挥各种金融产品的组合效应。
5.2 推广与运营
1. 项目的营销推广
新型城镇化建设项目由于开发周期长、产业形态多、物业形态利益点不同等特征，决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广，而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。
新型城镇化建设项目的推广在项目开业前，围绕前期的招商目前进行一些了的推广策划活动，通过特点的渠道将项目进行特色定位、商业规划、招商活动等信息传递给潜在客户，以达到推广的目标。在招商推广过程中还可以宣传项目的知名度、影响力等，为项目的后期运营与管理奠定坚实的基础。
新型城镇化建设项目的整体营销是各功能子系统个体营销时所必要考虑的要素。新型城镇化建设项目在前期营销的重点是项目的城市价值、区域价值及项目整体价值的传播；在开发建设中的营销推广，在项目进行中会同时进行。与此同时，针对不同的新型城镇化建设项目的开发建设所制定的战略和推广营销节奏会有不同。在看重项目价值的持续提升、整体利润最大化的开发战略中，会对项目进行充分的预热，整体开发周期会拉长，在开发节奏上，会将居住功能的物业后置。项目竣工后，在向整体运营过渡的过程中，营销工作会涉及到与合作伙伴或者客户的营销协调与交接的工作。对于商业功能来说，在竣工结束，向运营过渡的过程中，商户会有自己的营销想法，而且一般还会组成商户联盟，那么开发商需要协调好自己的营销战略和商户的营销需求。
2. 项目的运营模式
城市运营是指政府和企业在充分认识城市资源的基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增殖和城市发展最大化的过程。城市运营的主体是政府和企业。政府是城市运营的主导，在城市运营中实现由以物为本转向以人为本，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重生活质量为特征的新的城镇化进程。城市运营的目的在于追求经济、社会、环境三个效益。
（1）基础设施
城镇化进程中，基础设施建设需要的资金数量最大，需要政府采用多种途径为其融资，不排除采用公私合作的方式。政府可以采用PPP管理运作模式，通过出售、租赁、运营和维护合同承包等形式与民营企业合作。其优点是可以提高基础设施的使用与运营效率，还可以为政府置换和融通资金，从而支持和从事新的基础设施建设。模式特点是由政府向民营企业发放特许经营权证，民营企业进行经营管理。民营企业可以直接或通过政府向使用者收费。如果民营部门通过购买或租赁的形式获得基础设施的使用权，就可以按照与政府的特许经营合约，自己向用户收费；如果民营企业对政府拥有的基础设施进行经营和维护，那么可以由政府向民营企业支付一定的费用。
（2）公用事业
公用事业领域采用公私合作模式与基础设施领域有类似之处，特别是在污水处理、自来水、煤气、电力和热力供应等方面，采用公私合作的项目，一般可通过使用者付费和政府补贴相结合的方式，使投资者能够收回投资并得到合理的投资回报。
（3）公共服务
政府提供公共服务的传统模式的不足在于产生提供不足与低效，引入私人提供可补其不足。传统模式中，私营企业在总体上发挥的作用为有限，而由公私合作的模式来提供能够最大限度满足人们对公共服务的需求。具体来说，主要就是要通过政府购买服务的方式来实现。其要点是：政府公共部门首先确定所需服务的数量和质量，通过购买并将具体服务由私人部门提供。提供价格可通过公开招标、价格听证会或双方议价等方式形成。当前保障性住房中的廉租房也可以通过这种方式来提供。例如，由私人部门提供廉租房，政府组织符合条件的人居住，房租由政府统一支付私人支付不足的部分。当然这需要由有专业资质的住房出租公司来经营。
（4）公私合作的基本结构
对于较为成熟的前沿形态，PPP的核心主体是特殊目的的载体公司（SPV），政府公共部门作为项目单位在SPV的上面；在SPV左面是组成SPV的股东，主要由基金、金融机构、建筑商、投资机构、政府公共部门等组成；SPV的下面是项目的各执行单位，主要由设计公司、建筑公司、金融机构、运营公司和维护公司等；各类金融机构在SPV的右面，主要为SPV提供不同类型的资金支持。
5.3 项目管理模式
城镇项目管理工作是指运用计划组织、决策指挥等机制,釆用行政、法律等手段，以城镇及城镇范围内所有行为为对象，通过政府、市场、社会三者之间的相互作用，制定城镇管理规范、引导城镇投资、协调管理相对人行为、保障城镇发展的过程。项目管理模式通常包括由单一的私有组织管理进行；由若干私有组织联合管理进行；由公私合营组织管理进行；以及通过“经济振兴组织”的模式来进行。
